Обзор. Европейская торговая недвижимость
В
обзоре «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007»,
подготовленном совместно PricewaterhouseCoopers и Институтом городских
земель (Urban Land Iinstitute), Париж занимает первое место среди самых
привлекательных для инвесторов рынков недвижимости в Европе.
Париж получил высокую оценку по уровню
доходности и низкому уровню рисков. В качестве главных причин того, что
Париж был назван лучшим инвестиционным рынком, участники исследования
отметили стабильность и предсказуемость экономической ситуации города,
а также его статус «мировых ворот». В обзоре подчеркивается, что
активная реконструкция города и возможности перепланировки и новой
застройки также привлекают инвесторов. В течение нескольких последних
лет Париж являлся ведущим рынком, и, как говорится в обзоре, «у него
есть все шансы сохранить свои позиции в ближайшие два года».
Лондон занял второе место в рейтинге инвестиционных рынков с
незначительным отрывом от Парижа. Участники исследования назвали Лондон
европейским городом с самым низким уровнем рисков и самым высоким
потенциалом роста арендной платы, что, как говорится в отчете,
«свидетельствует о тенденциях роста стоимости недвижимости,
сопровождающегося повышением доходности». Однако обеспокоенность по
поводу большого объема ресурсов, необходимых для реализации таких
крупномасштабных строительных проектов, как Кингс Кросс, 5-й терминал
аэропорта Хитроу и объектов для проведения Олимпиады 2012 года, может
помешать Лондону занять первое место. Инвесторы оценили Лондон как
занимающий прочные позиции рынок, на котором следует «держать»
имеющуюся недвижимость. 44% опрошенных рекомендуют не продавать офисные
помещения в Лондоне, 41% советуют подождать с продажей торговых
помещений и почти 59% считают, что надо оставить в собственности
промышленные площади и складские помещения.
Стокгольм, занимающий третье место, продолжает продвигаться вверх по
общим инвестиционным показателям по мере того, как появляется больше
перспектив его перепланировки и строительства. Он считается
«стабильным» рынком, благодаря равномерному распределению рейтингов
«покупать - продавать – держать»: 50% рекомендуют держать офисные
помещения, 49% - торговые помещения и 44% - промышленные площади и
складские помещения.
В список рынков, на которых рекомендуется «покупать» недвижимость,
вошли следующие города: Мюнхен, Лион, Мадрид, Барселона, Гамбург,
Стамбул и Москва. В список рынков, на которых выгодно «держать»
недвижимость, вошли следующие города: Копенгаген, Эдинбург, Вена,
Брюссель, Дублин и Амстердам. Помимо Стокгольма, в число рынков с
относительно равномерным соотношением рейтингов
«покупать-продавать-держать» вошли следующие города: Хельсинки, Цюрих,
Милан, Прага, Рим, Лиссабон, Варшава, Афины, Будапешт, Берлин и
Франкфурт.
С точки зрения перспектив развития, первые места в отчете занимают
Стамбул и Москва. Улучшение перспектив получения доходов с учетом
рисков повлияло на перемещение Москвы с 26-го места в рейтинге 2006
года на 19-е место в 2007 году. Продолжающийся значительный рост
арендной платы в сегменте офисных площадей, ограниченное предложение, а
также возросший спрос на все виды недвижимости привлекли внимание как
российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов. Один из
респондентов отчета отметил, что сложности, связанные с застройкой
центра города, предполагают перемещение офисного строительства в
пригороды. Вместе с тем отмечается, что на рынке существуют
значительные возможности для реконструкции, хотя регулятивные
ограничения весьма существенны. Среди 27 городов Москва заняла
последнее 27-е, как город с самыми высокими рисками. При этом по
перспективам дохода на вложенный капитал она встала на 2-е место. В
2006 году наибольшее количество рекомендаций (74%) по покупке
недвижимости относилось к сегменту промышленной недвижимости и сегменту
дистрибуции. В этом году «пальма первенства» перешла к торговым
площадям, которые рекомендовали покупать 72% респондентов, что,
возможно, связано с увеличением доходов и ростом потребления среди
населения. Москва получила самые высокие рекомендации по покупке
торговых площадей среди всех городов, включенных в обзор.
Ричард Грегсон, Партнер, Руководитель группы по представлению услуг
сектору недвижимости в России, PricewaterhouseCoopers, комментирует:
“Как показало исследование в этом году, рынок недвижимости в России
является в настоящее время одним из приоритетных направлений для
инвесторов. Высокий потенциал и, вместе с тем, нехватка офисных, жилых,
гостиничных площадей и стабильно увеличивающийся уровень дохода
населения создали прочную основу для устойчивого развития рынка. Однако
эти положительные тенденции должны обязательно соотноситься с теми
сложностями, с которыми неизбежно сталкивается инвестор на любом
развивающемся рынке. Респонденты исследования отмечают высокий уровень
риска в сфере недвижимости в России, что отражает взаимосвязь между
целями бизнеса и ситуацией в экономике в общем. Однако сочетание
больших перспектив с высоким уровнем риска приносит значительную
прибыль в данной сфере. Еще один аспект потенциального роста
заключается в развитии финансирования. Это относится как к розничному и
промышленному строительству, так и к финансированию жилищных проектов.
Развитие данной сферы позволит стабилизировать привлечение средств для
строительства и гарантировать своевременную реализацию проектов. Таким
образом, существенно сократиться уровень риска, что повысит место
Москвы в рейтинге европейских городов“.
Европейская недвижимость была названа самым выгодным объектом
инвестиций по сравнению с недвижимостью других стран мира. Оценка ее
доходности участниками исследования превышает уровень доходности по
международным и европейским ценным бумагам, недвижимости и ценным
бумагам США.
В обзоре подчеркивается, что «стремление получить более высокую
прибыль» заставляет инвесторов рассматривать варианты самых разных
объектов недвижимости - таких как бензозаправочные станции,
студенческие общежития, пристани, обслуживание автодорог, тюрьмы,
парковки и мельницы, то есть «любые объекты, приносящие прибыль». В
обзоре отмечается, что инфраструктура, например, платные автодороги,
аэропорты и железные дороги, будет пользоваться повышенным спросом.
Инвесторы и застройщики стали уделять больше внимания строительству в
соответствии с требованиями к защите окружающей среды. В обзоре
говорится, что пока арендаторы не требуют, чтобы здания отвечали
современным требованиям в данной области, но следует иметь в виду, что
в скором времени этот вопрос станет очень важным.
В 2007 году торговые центры будут продолжать приносить самую высокую
прибыль. За ними следуют отели, многофункциональные объекты, офисы в
центральной части городов и стоянки для автомобилей.
Многофункциональные объекты недвижимости названы в числе самых удачных
инвестиций с точки зрения перспективы развития и стабильности рынка. За
ними следуют объекты жилой недвижимости, отели, складские помещения и
торговые центры.
В обзоре «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2007»
подчеркивается, что в целом недвижимость становится глобальным классом
активов. «Инвесторы не только вкладывают средства в покупку
недвижимости (в 2006 году ими были напрямую куплены различные объекты
недвижимости на сумму примерно 600 миллиардов долларов США), но и
пересекают границы с этой целью. Пять лет назад вряд ли можно было
найти кого-то, кто считал бы себя «панъевропейцем». Сейчас это
единственный способ осуществления деятельности», - говорится в обзоре.
Участники исследования “Новые тенденции на европейском рынке
недвижимости 2007» считают, что в течение года инвестиции в города
Европы будут наименее рискованными и наиболее прибыльными и называют
Москву городом номер 1 для покупки торговых площадей в Европе.
При подготовке обзора было опрошено около 400 ведущих участников
отрасли, которых попросили оценить инвестиционную привлекательность
европейских городов.
