Рынок жилья Киева: итоги января 2007 г.
Основная
тенденция киевского рынка жилой недвижимости в январе – уменьшение
количества сделок: нотариусы дружно ушли в отпуск, продавцы и
покупатели заняли выжидательную позицию, количество объектов в базе
данных сократилось. Звонков в агентства недвижимости было много, но
касались они преимущественно аренды жилья или носили
информационно-консультативный характер.
Во второй половине января рынок
стал потихоньку оживать. С каждым днем увеличивалось количество заявок
и просмотров, заключались договоры о задатках. Были и сделки
купли-продажи квартир площадью до 100 кв. м. При продаже в течение
финансового года одной такой квартиры налог не взимается, поэтому
некоторые нотариусы соглашались удостоверять договора, тщательно
проверяя: а не успел ли кто-нибудь из владельцев квартиры продать в
текущем году какую-нибудь другую недвижимость.
Несмотря на затишье на рынке и существенное снижение
количества сделок, ценовые тенденции практически не изменились. И это
еще раз подтверждает тезис о высокой инерционности рынка недвижимости.
Тут, как и в физике, при отсутствии внешних сил вектор скорости не
изменяется: чтобы движение (изменение цен на рынке недвижимости)
застопорить, необходимы весьма существенные внешние воздействия.
Цены предложений в январе выросли практически во всех
сегментах рынка. «Среднестатистический киевский квадратный метр» за
месяц подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 3,8%;
- в двухкомнатных квартирах на 3,9%;
- в трехкомнатных квартирах на 4,5%.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
Голосеевский +1,1%;
Дарницкий + 4,3%;
Деснянский +4,8%;
Днепровский +7,2%;
Оболонский +3,9%;
Печерский +3,6%;
Подольский - 0,4%;
Святошинский +4,7%;
Соломенский +1,7%;
Шевченковский+3,7%;
Центр + 4,3%.
Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах
|
Тип жилья |
|
Цены предложений на однокомнатные квартиры |
|
Цена 1м кв., $ |
Изм. цены, % |
Ср. цена, $ |
Изм. цены, % |
|
Дореволюционные |
Декабрь 2006 |
4248 |
+ 3.11 |
175569 |
+ 2.58 |
|
Январь 2007 |
4380 |
180095 |
|
Сталинки |
Декабрь 2006 |
3530 |
- 1.42 |
128452 |
+ 1.43 |
|
Январь 2007 |
3480 |
130293 |
|
Старая панель |
декабрь2006 |
2623 |
+ 2.86 |
80273 |
+ 5.50 |
|
Январь 2007 |
2698 |
84690 |
|
Старый кирпич |
Декабрь 2006 |
2685 |
+ 5.77 |
80283 |
+ 6.13 |
|
Январь 2007 |
2840 |
85204 |
|
Типовая панель |
Декабрь 2006 |
2511 |
+ 5.02 |
87837 |
+ 3.86 |
|
Январь 2007 |
2637 |
91230 |
|
Украинская панель |
Декабрь 2006 |
2435 |
+ 6.98 |
109596 |
+ 3.47 |
|
Январь 2007 |
2605 |
113395 |
|
Украинский кирпич |
Декабрь 2006 |
2724 |
+ 0.29 |
144011 |
- 2.97 |
|
Январь 2007 |
2732 |
139733 |
|
Улучшенная типовая панель |
Декабрь 2006 |
2445 |
+ 6.18 |
96486 |
+ 7.14 |
|
Январь 2007 |
2596 |
103379 |
|
Улучшеный кирпич |
Декабрь 2006 |
2638 |
+ 10.61 |
103806 |
+ 6.85 |
|
Январь 2007 |
2918 |
110916 |
|
Тип жилья |
|
Цены предложений на двухкомнатные квартиры |
|
Цена 1м кв., $ |
Изм. Цены, % |
Ср. цена, $ |
Изм. цены, % |
|
Дореволюционные |
Декабрь 2006 |
4397 |
+ 0.55 |
268722 |
- 0.41 |
|
Январь 2007 |
4421 |
267627 |
|
Сталинки |
Декабрь 2006 |
3577 |
+ 4.78 |
201396 |
+ 6.52 |
|
Январь 2007 |
3748 |
214531 |
|
Старая панель |
Декабрь 2006 |
2341 |
+ 6.19 |
111694 |
+ 6.45 |
|
Январь 2007 |
2486 |
118899 |
|
Старый кирпич |
Декабрь 2006 |
2654 |
+ 9.04 |
120528 |
+ 8.60 |
|
Январь 2007 |
2894 |
130898 |
|
Типовая панель |
Декабрь 2006 |
2557 |
+ 3.60 |
128640 |
+ 3.19 |
|
Январь 2007 |
2649 |
132743 |
|
Украинская панель |
Декабрь 2006 |
2333 |
+ 6.04 |
155723 |
+ 6.62 |
|
Январь 2007 |
2474 |
166035 |
|
Украинский кирпич |
Декабрь2006 |
2607 |
+ 1.57 |
203632 |
+ 1.79 |
|
Январь 2007 |
2648 |
207273 |
|
Улучшенная типовая панель |
Декабрь 2006 |
2312 |
+ 4.93 |
127070 |
+ 4.90 |
|
Январь 2007 |
2426 |
133302 |
|
Улучшеный кирпич |
Декабрь 2006 |
2785 |
+ 7.04 |
153014 |
+ 8.40 |
|
Январь 2007 |
2981 |
165868 |
|
Тип жилья |
|
Цены предложений на трехкомнатные квартиры |
|
Цена 1м кв., $ |
Изм. цены, % |
Ср. цена, $ |
Изм. цены, % |
|
Дореволюционные |
Декабрь 2006 |
4212 |
+ 5.01 |
353358 |
+ 5.16 |
|
Январь 2007 |
4423 |
371575 |
|
Сталинки |
Декабрь 2006 |
3273 |
+ 5.65 |
250438 |
+ 5.81 |
|
Январь 2007 |
3458 |
264982 |
|
Старая панель |
Декабрь 2006 |
2170 |
+ 5.12 |
135966 |
+ 4.58 |
|
Январь 2007 |
2281 |
142199 |
|
Старый кирпич |
Декабрь 2006 |
2510 |
+ 7.01 |
157735 |
+ 12.48 |
|
Январь 2007 |
2686 |
177417 |
|
Типовая панель |
Декабрь 2006 |
2139 |
+ 5.80 |
151130 |
+ 5.46 |
|
Январь 2007 |
2263 |
159386 |
|
Украинская панель |
Декабрь 2006 |
2085 |
+ 9.93 |
194437 |
+ 10.47 |
|
Январь 2007 |
2292 |
214790 |
|
Украинский кирпич |
Декабрь 2006 |
2672 |
+ 4.60 |
302274 |
+ 6.17 |
|
Январь 2007 |
2795 |
320938 |
|
Улучшенная типовая панель |
Декабрь 2006 |
2085 |
+ 5.28 |
157186 |
+ 6.03 |
|
Январь 2007 |
2195 |
166665 |
|
Улучшеный кирпич |
Декабрь 2006 |
2484 |
+ 1.41 |
182538 |
+ 0.88 |
|
Январь 2007 |
2519 |
184141 |
Анализ рынка жилой недвижимости других городов
Украины показал, что в крупных областных центрах цены, как и в Киеве,
быстро растут – уровень в $1000 за кв. м либо уже преодолен, либо
где-то поблизости.
Насколько мы можем судить, тенденции везде схожие.
Весьма значительную роль играет т. н. «обмен с доплатой». При этом
наиболее распространенный сценарий выглядит следующим образом: люди
продают жилье или землю, добавляют деньги, и улучшают свои жилищные
условия. Или переезжают в более престижный (и дорогой) город, нередко
ухудшая свои жилищные условия.
Обратный поток (людей и средств) куда менее заметен.
По нашим наблюдениям, многие горожане предпочитают бедствовать, ютиться
в тесных квартирах, но наотрез отказываются сменить их на более
просторные в менее престижных городах и районах.
В результате цены в крупных центрах быстро растут, а
в «депрессивных» городах и тысячах заброшенных сел остаются на очень
низком уровне.
Прогноз на февраль
Снижение цен в феврале маловероятно. Полагаем, что
независимо от того, получат ли участники рынка необходимые разъяснения
по налогообложению и оценке квартир, или не получат; независимо от
того, будут ли сделки, или нет, цены в феврале не снизятся.
Основные аргументы:
- продолжение роста цен в сегментах самого дешевого и низкокачественного жилья;
- снижение числа предложений на вторичном рынке;
- рост цен на первичном рынке и крайне ограниченное количество предложений в новостройках.
Учитывая традиционное успокоение рынка в начале года,
а также неясности с налоговым законодательством и порядком оценки
квартир, полагаем, что дремотное состояние киевского рынка недвижимости
сохранится и в феврале.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь».
