Вторичный рынок жилья Киева: итоги 2006 г. Часть 1
2006
г. на вторичном рынке жилой недвижимости начался со стагнации. Многие
специалисты тогда прогнозировали снижение цен; другие говорили о
грядущем расслоении вторичного рынка, при котором одни виды жилья будут
дешеветь, другие дорожать. Однако в апреле рост цен возобновился и в
конце концов вообще превысил все прогнозы и ожидания: по итогам года
индекс стоимости квартир на вторичном рынке возрос на 66,3%. Подобные
показатели роста цен беспрецедентны для украинского рынка.
В 2006 г. на вторичном рынке было выставлено
порядка 120000 объектов, продано порядка 40000 квартир. Годовой оборот
вторичного рынка жилой недвижимости Киева составил порядка $4,5 млрд.
Как и в прошлые годы, порядка 70-80% сделок на рынке - это
фактические обмены с доплатами и компенсациями (вместо одних квартир
люди покупали другие, в большинстве случаев улучшая жилищные условия).
К основным факторам и событиям, оказавшим наибольшее влияние на киевский рынок в 2006 г., относятся:
1. Существенное расширение ипотечного кредитования.
2. Спекулятивный спрос на недвижимость, вызванный дефицитом
альтернативных возможностей выгодного и надежного размещения свободных
средств.
3. Рост доходов потенциальных покупателей.
4. Недостаточный объем строительства.
5. Миграция населения, в т. ч. переселение в Киев представителей региональных элит, обладающих значительными капиталами.
6. Психологические факторы.
Помимо выщеперечисленых факторов, на рынок недвижимости повлияли:
шлейф стагнации осени 2005 г., выборы в Верховную раду, создание
парламентской коалиции и формирование нового правительства, а также
поступление на рынок значительных средств, полученных крестьянами при
продаже земли. Сказалась, безусловно, и инфляция.
Начало 2006 г. сопровождалось незначительными колебаниями цены
предложения и низкой деловой активностью. Такое состояние рынка
являлось следствием начавшейся осенью 2005 г. стагнации, вызванной
ожиданиями обвала, массовыми PR-акциями в СМИ, а также противостояниями
в парламенте по вопросам налогообложения операций с недвижимостью.
В результате стагнации цен и резкого снижения количества сделок
образовался значительный отложенный спрос. В период бурного роста цен
(летом и в начале осени 2005 г.) многие покупатели вынуждены были
временно отложить планы покупки квартиры, поскольку средств явно не
хватало, и их необходимо было накопить. За полгода стагнации деньги
были накоплены; ожидания обвала цен не подтвердились; нерешенные
жилищные проблемы остались. В результате в начале весны на рынке
наметилось здоровое оживление, цены начали расти с темпами, сравнимыми
с уровнем инфляции (1 – 1,5% в месяц). Многие аналитики полагали, что
такое положение сохранится до лета, летние месяцы пройдут в легкой
спячке, осенью деловая активность вырастет, и цены пойдут вверх.
Выборы в парламент и городские органы власти существенно изменили
ситуацию на рынке. Цены начинают расти темпами более 2% в месяц: в
апреле +2,2%, в мае +3,4%, в июне +2,8%.
Можно предположить, что в этот период на цены давили огромные
денежные средства, потраченные на предвыборную кампанию (некоторые
эксперты оценивают выборы в миллиард и более долларов, и, безусловно,
часть этих денег через короткое время перетекла на рынок недвижимости).
В июле рынок отдыхал, темп роста цен несколько спал (+1,8%).
После формирования парламентской коалиции цены начали стремительно
расти. Сказались как психологические факторы, так и поступление
денежных средств из регионов Украины, которые были потрачены на покупку
квартир для депутатов, их помощников, а также тех представителей
бизнеса, чьи устремления совпадают с устремлениями парламентской
коалиции.
В августе индекс стоимости возрос на 4,6%, в сентябре на 8,1%, в
октябре на 11,2%. В ноябре индекс стоимости продолжал оставаться на
высоком уровне 7,9%.
Индекс стоимости жилья в декабре несколько снизился – до 5,0% ($2303
за кв. м). Индекс ценового ожидания: +5,2% в месяц ( - 2,0%). Индекс
доходности в декабре +6,7 б/д (- 0,71 б/д).
